In Italia la filiera immobiliare, intesa in senso ampio, conta più di 35.000 stazioni appaltanti, con migliaia di committenti privati e un impressionante numero di partite IVA. È un settore trainante dell’economia del nostro Paese, ma è in crisi: ha visto la chiusura di tantissime imprese e livelli di disoccupazione ancora in aumento per quasi tutte le professionalità. L’unica invariante rimane un incontrollato aumento dei costi nella grande maggioranza delle opere pubbliche.
Una delle motivazioni alla base dello scarso controllo dei costi è un quadro “esigenziale” spesso poco chiaro da parte dei Committenti ma soprattutto una carente integrazione tra Progetto, Esecuzione e Manutenzione insieme alla mancanza di una corretta gestione del processo costruttivo.
Conseguenza di questa gestione inadeguata è un grande numero di varianti in corso d’opera e un alto livello di litigiosità.
In questo quadro di riferimento, le soluzioni attuali (supportate da sistemi di Information Communication Technology spesso obsoleti o inadeguati) sono poco rispondenti alle esigenze di pianificazione e decisione a medio-lungo termine di Investitori, Committenti e Proprietari; hanno limitazioni nella capacità di gestire grafici e applicazioni data-centriche e difficilmente riescono a monitorare le performance degli edifici e delle opere infrastrutturali. Ecco perché occorre intervenire e ridisegnare gli attuali processi di progettazione, costruzione e manutenzione.
Anche il nuovo Codice Appalti (qui il testo) approvato in via preliminare dal Consiglio dei Ministri, identifica nella qualità della progettazione un antidoto contro le incompiute, i ritardi e l’aumento dei costi e prevede l’uso del Building information modeling (BIM), anche se in un primo momento l’adozione sarà facoltativa e non obbligatoria.
La visione “digitale” a tendere e la Direttiva Europea
Ogni azienda sarà forzata a diventare sempre più “tecnologica” a causa degli impatti che nuove soluzioni e i relativi adeguamenti organizzativi imporranno per restare competitivi. L’aumento esponenziale dei dati da gestire derivante da Internet of things, Mobile communication e Business intelligence («analytics») farà coppia con la capacità di preparare il cambiamento attraverso flessibilità di dati e sistemi e/o l’adozione dei sistemi «terzi» di committenti/clienti.
Ciò riguarda anche la filiera dell’E&C (engineering & construction) – amministrazioni pubbliche, corporates, committenti privati, progettisti, architetti, contraenti generali, sub-appaltatori, facility manager, etc. – poiché impatta sull’efficienza produttiva su tutta la vita utile dell’opera immobiliare e/o infrastrutturale.
La filiera deve imparare a lavorare in modo integrato, usare dati ed informazioni univoche, piattaforme accessibili a tutti e in remoto, strumenti di pianificazione e contabilità aggiornati in real-time, insomma tutte quelle soluzioni allineate ai nostri tempi e che già “imperano” in altre industry già digitalizzate. In questo ambito, la digitalizzazione riguarderà tutta la commessa: la progettazione (creazione dei modelli BIM, Building Information Modeling), i processi operativi e gestionali (BIM tools) ed infine i controlli (clash detection, code checking).
Una ulteriore spinta a cambiare viene dal Parlamento Europeo, che con la European Union Public Procurement Directive (EUPPD) del 15/01/2014 ha deciso di raccomandare l’utilizzo di strumenti elettronici supportati da tecnologia BIM, riconoscendone i possibili vantaggi.
A seguire, ai vari livelli normativi istituzionali: internazionali (ISO), europei (CEN) così come nazionali compresa l’Italia (UNI) si sta lavorando per redigere norme di riferimento atte all’adozione di Sistemi BIM a supporto dell’ingegneria civile, industriale ed infrastrutturale.
Ed infatti, alcuni Stati Membri, in primis UK, Germania e Francia si stanno dotando di una strategia nazionale, supportata dai principali Ministeri tra cui Economia e Finanze, Innovazione, Infrastrutture. Mentre, in attesa di una strategia governativa a livello nazionale, si ritiene che l’attuazione di best practice a livello italiano possa costituire quella base esperienziale necessaria per attivare un circolo virtuoso di efficienza che, partendo dal Committente, coinvolga tutti gli attori della filiera.
Una definizione di BIM (e BIMM) e le sue dimensioni
Il BIM (Building Information Modeling) nasce una ventina di anni fa circa, teorizzato per la prima volta da Phil Bernstein e reso poi popolare e standardizzato da Jerry Laiserin. Nel corso di questi anni molte sono state le definizioni di BIM. Tra queste ne citiamo due, tra le più significative:
- Il BIM non cambia la progettazione e la visualizzazione degli edifici, piuttosto modifica radicalmente tutti i processi dedicati a realizzare edifici ed opere civili.
- Il BIM è una rappresentazione parametrica delle caratteristiche fisiche e funzionali di una struttura e delle sue informazioni relative al ciclo di vita previsto, utilizzando standard aperti per il processo decisionale d’impresa rivolto alla migliore profittabilità.
In sintesi: il BIM è una metodologia che impone la generazione di dati ed informazioni a partire dalla progettazione preliminare e diventa condizione necessaria a qualcosa di più grande e completo, il BIMM (Building Information Modeling and Management), cioè la capacità di digitalizzare e GESTIRE TUTTE le informazioni rilevanti inerenti i processi, oltre che quelli progettuali, di costruzione e gestione delle opere, a vantaggio di TUTTI gli operatori della filiera immobiliare, in primis stazioni appaltanti e committenti.
Semplificando possiamo dire che il BIMM ha diverse dimensioni gestionali:
3D: informazioni per la rappresentazione grafica dei progetti
4D: informazioni per la pianificazione dei lavori
5D: informazioni per preventivazione (budget) e consuntivazione dei lavori
6D: informazioni per l’esercizio e la manutenzione del bene/opera immobiliare e la gestione energetica
7D: informazioni la gestione del cantiere, la collaborazione e la business intelligence
I vantaggi
La digitalizzazione di dati ed informazioni resa possibile dal BIMM ha impatti notevoli su tutta la vita dell’opera immobiliare e infrastrutturale e fornisce al proprietario / committente la base informativa che oggi manca per prendere decisioni chiave sulle modalità costruttive. I vantaggi del BIMM a disposizione di tutti gli operatori della filiera sono tangibili e riassumibili in:
- Efficienza operativa (meno lavoro a basso valore aggiunto a fronte dell’introduzione dei sistemi)
- Riduzione dei costi, dei tempi e del ricorso alle varianti
- Riduzione gap fra prezzo di aggiudicazione e prezzo finale dell’opera
- Migliore redditività, trasparenza e servizio al cliente
- Aumento della qualità progettuale e maggiore efficienza manutentiva ed energetica
- Riduzione delle aree di opacità nelle aggiudicazioni
- Selezione dei concorrenti con buona capacità tecnico-costruttiva
- Acquisizione offerte economiche più accurate ed affidabili
- Maggiore accuratezza dei processi decisionali ed incremento della sicurezza
Sono comunque Investitori e Committenti a fruire dei principali benefici, qui raggruppati come segue:
Maggior ritorno sugli Investimenti (ROI)
Il BIMM garantisce aumenti di produttività (diminuzione del numero di ore / uomo nella gestione del flusso informativo) e redditività (diminuzione dei conflitti per errori di progetto, per mancato coordinamento (ottimizzazione nella gestione dei contratti). Un benchmark su 6 progetti infrastrutturali realizzati in Norvegia mostra che in media si sono visti risparmi per la Committenza del 5-15% sulla costruzione del bene e del 10-15% sui costi dei processi di manutenzione.
Riduzione delle tempistiche necessarie per l’esecuzione dell’opera
Il BIMM garantisce una drastica riduzione dei tempi a tutti gli utilizzatori. Questo perché migliora lo scambio delle informazioni tra le parti, riduce i tempi di creazione, controllo e approvazione delle verifiche e degli stati di avanzamento dei lavori, minimizza gli errori progettuali (design quality), anticipa la risoluzione di interferenze in cantiere (clash detection) e automatizza il rispetto delle normative vigenti (code checking). In definitiva, si riducono i tempi di svolgimento delle tradizionali attività di controllo delle opere da parte della Committenza e della Direzione Lavori, nonché delle attività di alta sorveglianza, etc.
Aumento del Valore Sociale dell’opera
L’accesso alla base dati dell’opera permette alla comunità tutta uno strumento di “prestazionalità” e di trasparenza / conoscenza dello stato effettivo dell’attuazione dei processi, dello stato dei lavori, della pianificazione e gestione delle attività, senza trascurare dati e immagini 3D dei singoli avanzamenti delle opere (marketing sociale). Tale componente “sociale” dell’opera fa inoltre assumere prestigio a livello internazionale a favore di un effettivo miglioramento della qualità dell’opera e di concreto rinnovamento del Servizio Pubblico, ottenendo nel contempo il massimo dell’efficientamento.
Il Database aggiornato come asset addizionale dell’opera (Lifecycle value)
La metodologia BIMM permette infine di mantenere traccia dei dati progettuali e decisionali nel tempo, garantendo l’immediata disponibilità del manuale gestionale dell’opera (modello As-Built) sempre aggiornato e corredato da tutta la documentazione. Ciò ha rilevanti ricadute di efficienza sui collaudi Tecnico-Amministrativi e sulla pianificazione e realizzazione dei piani di manutenzione (preventiva e straordinaria). Siffatto database, diventato un imperativo importante a livello internazionale, è un vero e proprio asset a sé stante dell’opera immobiliare o infrastrutturale realizzata in BIMM che fa premio rispetto ad altre opere realizzate in modalità tradizionale per le rilevanti ricadute gestionali e di reingegnerizzazione possibili. E il Committente vede aumentare il lifecycle value della sua opera, perché ne massimizza l’efficienza gestionale lungo tutta la vita utile.
Il mercato italiano
Il BIM permette (alla stessa stregua dell’introduzione dei sistemi ERP che conosciamo tutti) la somministrazione di servizi “tagliati su misura dei clienti” in funzione delle loro esigenze strategiche, dei loro processi operativi, della infrastruttura tecnologica, degli ambiti di utilizzo e delle competenze e risorse umane di cui dispongono.
Esistono 5 ambiti di potenziale offerta di servizi: Program Management, Business & Feasibility Case, Ridisegno di processi e strutture organizzative, Change Management (procedure, affiancamento, interim management), Implementazione (Scouting, configurazione e selezione dei software, formazione, assistenza alla modellazione).
Questo portafoglio di servizi viene messo a disposizione in modo tradizionale (consulting fees), tramite gestione di workshop/training e tramite interim management (es: il BIM Manager).
Essendo interessate tutte le fasi del ciclo di vita immobiliare, dalla progettazione e design sino alla messa in esercizio e manutenzione dell’opera realizzata, occorrono però conoscenze multidisciplinari, delle risorse umane e delle soluzioni tecnologiche idonee a disegnare soluzioni BIM-based di successo.
In Italia sono ancora pochi gli attori che possano vantare esperienze consolidate nei servizi legati al BIM. Essi possono dividersi in due macro-categorie:
- Vendors’ related. Sono operatori nati attorno alla distribuzione esclusiva dei grandi marchi di software. Tra essi OneTeam (legato ad Autodesk), 3-IM (legato a Dassault) e Bentley.
- Software Independent. Sono operatori capaci di selezione e far lavorare i team dei clienti utilizzando più soluzioni. Per esempio in2it/Harpaceas, BIM Consult.
* Amministratore in2it, esperto di Business Process management, Digitalizzazione e Sourcing
